Apartemen Jakarta Mandek, Gen Z dan Milenial Ogah Beli

Pasar kondominium di Jakarta sepertinya masih terasa sepi. Menurut laporan terbaru dari Leads Property, hunian vertikal yang dimiliki perorangan di ibu kota nyaris tak bergerak. Penyebabnya? Ternyata, mayoritas masyarakat lebih memilih rumah tapak.

Data dari ringkasan pasar mereka menunjukkan gambaran yang cukup suram. Harga jual rata-rata kondominium di Jakarta cuma naik tipis, cuma 0,5 persen pada kuartal III 2025 dibanding kuartal sebelumnya. Angkanya sendiri berada di kisaran Rp 27,8 juta per meter persegi.

Martin Hutapea, Associate Director Research & Consultancy Department Leads Property, punya penjelasannya. "Orang-orang dengan budget Rp 1 miliar masih mencari landed housing walaupun harus pergi ke Depok, Bekasi, ke Bogor, dan lain-lainnya," ujarnya dalam sebuah media briefing di Discovery Hotel, Jakarta Selatan, Kamis (20/11).

Kalau dilihat dari angka, stok yang menganggur cukup mengkhawatirkan. Total kondominium di Jakarta yang belum laku terjual mencapai 44,2 ribu unit. Itu semua berasal dari proyek-proyek yang pernah diluncurkan ke pasar. Permintaannya sendiri pada kuartal III 2025 sangat rendah, cuma 288 unit, dan itu pun didominasi oleh segmen atas dan mewah.

Nah, di sisi lain, Martin berpendapat bahwa sektor ini seharusnya mendapat dukungan. Dia mengingatkan kembali masa pandemi COVID-19 dulu. Saat itu, beberapa developer rela menanggung Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB). Langkah itu ternyata cukup ampuh.

"Karena dulu pada saat COVID, selain PPN DTP, beberapa developer menanggung BPHTB, 10-15 persen sendiri (dari harga). Itu belum discount," kenang Martin. "Discount dari developer pada saat itu bisa sampai 15 persen. Bahkan di sektor developer itu sampai 20 persen buatkan isi stok. Jadi udah berarti 15-30 persen. Makanya di kurun waktu 2020-2023 itu adalah the best selling," ujarnya menjelaskan betapa stimulus itu sempat menyulap pasar.

Persoalan lainnya yang tak kalah penting adalah soal KPR. CEO Leads Property, Hendra Hartono, ikut angkat bicara. Dia menilai, kalau hunian vertikal mau didorong, seharusnya KPR untuk apartemen bisa lebih mudah dan murah ketimbang KPR rumah tapak.

"KPR apartemen harusnya harus lebih murah di bank oleh pemerintah dibandingkan dengan KPR rumah tampak. Itu sepertinya jalan untuk biar apartemen (diminati) mungkin cuma setengah persen (bunga)," kata Hendra memberikan solusi.

Dengan langkah seperti itu, apartemen diharapkan tak hanya jadi incaran kalangan pensiunan yang anaknya sudah besar. Padahal, target pasar yang paling potensial sebenarnya adalah Gen Z dan milenial. Namun begitu, realitanya berbeda.

"Gen Z atau milenial yang masih berjuang dalam karier mereka, masih perlu banyak pengeluaran," jelas Hendra. "Dulu waktu apartemen harga Rp 500-800 juta masih menarik, sekarang rumah juga Rp 500 juta, rumah tapak, KPR juga sama, ya enggak menarik (apartemen)."

Jadi, menurutnya, harus ada pemotongan beberapa unsur biaya dan yang paling krusial, suku bunga bank yang lebih rendah. Kalau tidak, pengembang properti bakal kesulitan menarik minat generasi muda.

"Nanti dia (milenial dan Gen Z) taruh aja uangnya di bank diam aja di deposit. Ngapain main properti?" tandasnya. "Jadi pemain properti menurut saya ke depannya susah kalau yang namanya (mendapat pasar) milenial, karena mereka enggak pernah lihat menariknya properti."