Gudang dan Pabrik di Jakarta Diburu Perusahaan China, Pasokan Malah Menipis

Geliat permintaan untuk menyewa pabrik siap pakai di kawasan Jakarta dan sekitarnya sedang naik daun. Tapi, di balik tingginya minat, ada masalah yang cukup pelik: pasokannya ternyata tak sebanding.

Menurut data dari konsultan properti Leads Property, minat sewa gudang dan lahan pabrik di Jawa Barat dan Banten terus merangkak naik dari tahun ke tahun. Angkanya cukup signifikan. Di semester pertama 2024, permintaan mencapai 55.000 meter persegi. Lalu naik jadi 60.000 m² di semester kedua tahun yang sama. Tren ini terus berlanjut: 71.000 m² di semester I 2025, dan diprediksi melonjak hingga 97.000 m² pada semester II 2025.

Nah, siapa yang paling banyak cari? Ternyata perusahaan-perusahaan asal China mendominasi. Esti Susanti, Head of Industrial Services Leads Property, mengungkapkan hal itu dalam media briefing di Discovery Hotel, Jakarta Selatan, Kamis (20/11) lalu. Menurutnya, pasar Indonesia jadi magnet utama. "Saya sempat tanya, kenapa pilih Indonesia, bukan Vietnam atau Thailand? Salah satu alasan utamanya, pasar kita dinilai sangat besar. Di China sendiri, pasar mereka sudah jenuh," ujar Esti.

Di sisi lain, ada faktor eksternal yang mempercepat tren ini: perang tarif antara China dan Amerika Serikat. Kondisi itu mendorong perusahaan China cari pabrik siap pakai agar produksi khususnya untuk ekspor ke AS bisa langsung jalan. Cepat. Tak perlu nunggu lama.

Tapi di sinilah tantangannya. Di satu sisi, permintaan melonjak. Di sisi lain, lahan yang benar-benar bisa dipakai buat pabrik di sekitar Jakarta ternyata terbatas. Memang, total pasokan lahan di Jakarta, Tangerang, Depok, Bekasi, Bogor, Karawang, dan Purwakarta mencapai sekitar 2,5 juta meter persegi. Tapi, jangan salah sebagian besar adalah lahan gudang, bukan pabrik.

“Ini jadi kendala serius,” jelas Esti. “Pasokan tidak seimbang dengan permintaan. Permintaan terus mengalir, tapi tidak bisa diserap dengan baik karena keterbatasan lahan yang memenuhi syarat.”

Ambil contoh Tangerang. Dari pasokan 173.944 m², cuma 22,42% yang bisa dipakai buat pabrik. Di Bogor, persentasenya lebih kecil lagi: hanya 17,75% dari total 182.934 m².

Lalu di mana lokasi yang prospeknya lebih baik? Karawang dan Purwakarta. Di dua wilayah ini, dari total pasokan 694.670 m², sekitar 86,57% lahannya memungkinkan untuk dibangun pabrik. Bekasipun tak kalah menarik. Dari 1,3 juta meter persegi pasokan lahan, lebih dari 76%-nya berpotensi untuk pabrik.

Menariknya, perusahaan China ini ternyata tak terlalu tergiur insentif pajak di Kawasan Ekonomi Khusus (KEK). Kenapa? Prioritas mereka sederhana: cepat operasi. “Mereka ogah kalau harus nunggu lama. Misal kami tawarkan KEK Kendal, ya enggak ada pabrik siap pakainya. Proses perizinan di KEK juga biasanya lebih berbelit,” papar Esti.

Alasan lain yang membuat mereka lebih memilih sewa daripada beli adalah soal waktu. Dengan menyewa, mereka bisa langsung pakai. Kalau beli, proses akuisisi bisa makan waktu berbulan-bulan. “Mereka maunya datang hari ini, besok atau bahkan kemarin langsung produksi. Tujuannya jelas: ekspor ke Amerika secepat mungkin,” tandas Esti.

Jadi, meski peluang bisnisnya besar, tantangan pasokan lahan yang tepat masih jadi pekerjaan rumah yang serius.