Analis: Konflik AS-Iran Berdampak Tak Langsung, Pasar Properti Masuki Fase Wait and See

Konflik antara Amerika Serikat dan Iran kembali memicu kekhawatiran. Bukan cuma di peta geopolitik, tapi juga di sektor riil seperti properti. Menurut Ferry Salanto dari Colliers Indonesia, dampaknya memang ada, tapi lebih bersifat tidak langsung. Ia bilang, guncangan itu merambat lewat saluran-saluran makroekonomi yang kadang tak terlihat jelas.

Lalu, bagian mana dari pasar properti yang paling rentan? Ferry menyebut beberapa segmen.

Pertama, apartemen kelas menengah ke atas yang banyak diborong investor. Kemudian, properti yang pembeliannya spekulatif dibeli dengan harapan harga melambung cepat, bukan untuk ditinggali.

"Pengembang dengan utang tinggi juga termasuk. Serta hotel berbasis MICE dan mall yang hidup dari konsumsi dan aktivitas bisnis," jelas Ferry dalam pernyataannya, Minggu (8/3/2026).

Di sisi lain, rumah tapak yang dibeli untuk ditempati sendiri relatif lebih tahan banting. Permintaannya berasal dari kebutuhan pokok, bukan spekulasi. Jadi, meski situasi sedang tak menentu, orang tetap butuh tempat tinggal.

Menariknya, kawasan industri yang ditopang manufaktur riil juga cenderung stabil. Apalagi kalau didukung investasi jangka panjang.

"Meski begitu, tetap saja dipengaruhi kondisi permintaan global," katanya menambahkan.

Secara umum, Ferry melihat pasar properti punya pola respon sendiri saat tekanan eksternal datang. Awalnya, fase 'kaget' dan 'wait and see' di mana semua pihak memilih menunggu. Transaksi pun melambat.

Setelah itu, fase selektivitas. Hanya proyek premium di lokasi strategis dengan harga masuk akal yang masih laku. Yang lain? Stagnan.

"Fase ketiga adalah normalisasi. Pasar akan kembali rasional kalau situasi global mereda," ujar Ferry.

Jadi, bagaimana prospek ke depan? Tergantung skala konfliknya. Kalau tidak berlarut-larut sampai memicu krisis energi global, dampaknya mungkin cuma sementara dan masih bisa dikelola.

Tapi ceritanya bakal beda kalau harga energi melonjak tajam dan inflasi meroket. Daya beli masyarakat bisa terpukul, suku bunga kredit ikut naik, dan efeknya ke sektor properti akan jauh lebih terasa. Terutama untuk segmen menengah ke bawah yang sangat sensitif dengan kenaikan cicilan KPR dan harga kebutuhan sehari-hari.

Intinya, semua mata sekarang tertuju pada perkembangan di Timur Tengah. Arah konflik itulah yang nantinya akan menentukan nasib pasar properti dalam beberapa bulan ke depan.