Kenaikan BI Rate ke 5,75 Persen, Pengembang Properti Keluhkan Tekanan Ganda pada Rumah Komersial

Kenaikan suku bunga acuan Bank Indonesia (BI Rate) dari 5,5 persen menjadi 5,75 persen memicu kekhawatiran di kalangan pengusaha properti, khususnya pengembang rumah komersial. Mereka berharap pemerintah bersedia memberikan pelonggaran guna mengompensasi guncangan pasar ini, sebagaimana perlindungan ketat yang diberikan pada pembiayaan rumah subsidi.

Ketua Aliansi Pengembang Perumahan Nasional (Appernas Jaya), Andre Bangsawan, menyampaikan harapan tersebut secara langsung. “Saya berharap kepada pemerintah, tolonglah berikan semacam relaksasi terhadap ikatan pengembang. Entah ini diperpanjang tenor, seperti kebijakan yang dilakukan oleh Pak Prabowo untuk rumah-rumah subsidi,” ujarnya.

Menurut Andre, kehadiran negara dalam memproteksi industri properti sangat krusial di tengah gejolak makroekonomi saat ini. Ia mencontohkan bagaimana kebijakan moneter ketat langsung mengerek beban riil konsumen secara masif. Untuk pengajuan Kredit Pemilikan Rumah (KPR) komersial senilai Rp1 miliar dengan jangka waktu cicilan 15 tahun, asumsi bunga rendah 4 persen sebelumnya menghasilkan cicilan bulanan sekitar Rp7,4 juta. Kini, besaran tersebut merangkak naik hingga melampaui Rp8 juta per bulan, menyisakan selisih jutaan rupiah per bulan yang secara instan memberatkan calon pembeli.

Pengetatan moneter ini langsung memukul daya beli kelompok kelas menengah yang hendak mengambil KPR. Akibatnya, arus permintaan unit hunian melambat secara drastis karena calon pembeli kini mulai bersikap ekstra hati-hati dalam mengalkulasi cicilan bulanan mereka. “Kenaikan BI Rate ini, menurut pendapat saya, rumah yang harga Rp300 juta sampai Rp1 miliar itu yang berasa kena. Dampaknya memang di demand, dan di margin untung juga pasti kami terpengaruh. Otomatis calon pembeli juga kan ngerem,” kata Andre.

Andre memaparkan, segmen rumah komersial seharga Rp300 juta hingga Rp1 miliar yang menyasar kelas menengah merupakan wilayah paling sensitif terhadap fluktuasi cicilan ini. Sebaliknya, segmen rumah mewah di atas Rp2 miliar cenderung stabil karena perbedaan kelas ekonomi pembelinya yang lebih tangguh.

Sementara itu, lesunya pasar komersial di daerah luar Pulau Jawa, seperti di Kota Manado, memaksa pengembang melakukan manuver defensif. Rencana ekspansi komersial Andre di Manado yang mencakup tahap pertama seluas 5 hektare dan tahap kedua seluas 32 hektare terpaksa direm. Ia menyiasatinya dengan mengalihkan sekitar 1 hektare dari total lahan 5,6 hektare untuk membangun rumah subsidi terlebih dahulu demi menjaga arus kas.

Di sisi lain, sempitnya margin keuntungan dan menurunnya permintaan diperparah oleh tekanan ganda dari sisi pasokan. Bersamaan dengan melonjaknya suku bunga acuan, pengembang juga dihadapkan pada merangkaknya harga berbagai bahan baku material bangunan dasar. Kenaikan biaya produksi ini dipicu oleh pelemahan nilai tukar rupiah dan melonjaknya nilai dolar AS situasi makroekonomi yang sebenarnya telah diantisipasi Andre sejak awal, namun kini benar-benar memukul sektor riil secara nyata.

Menghadapi situasi seperti ini, manajemen asosiasi meminta seluruh anggotanya agar tidak terburu-buru mengambil risiko finansial yang tinggi. “Sebagai Ketua Umum Apernas Jaya, aku sampaikan ke teman-teman, hati-hati. Kalau boleh jangan dulu berani membeli tanah, ya kan? Kita lihat dulu, kecuali kalau dengan cara pengikatan, DP bolehlah. Tapi kalau untuk membayar tanah, jangan dulu,” ujar Andre.