Gelembung Properti China Pecah, Triliunan Dolar Kekayaan Warga Menguap

Ledakan yang besar selalu meninggalkan kehancuran yang dalam dan berkepanjangan. Itulah yang kini terjadi di Cina. Setelah dua dekade pertumbuhan liar, gelembung propertinya akhirnya pecah di tahun 2020. Saat itu, harga rumah sudah melambung hingga lebih dari 17 kali lipat gaji rata-rata warga biasa. Sungguh angka yang gila-gilaan.

Lalu, apa yang memicu ledakan ini? Banyak faktor. Ada reformasi tahun 1998 yang menggeser tanggung jawab perumahan dari negara ke swasta. Lalu, ada gelombang migrasi besar-besaran hampir setengah miliar orang dari desa ke kota. Ditambah lagi, kredit dari bank-bank milik negara mengalir deras, ibarat bensin yang dituang ke api.

Demam konstruksi pun melanda. Cakrawala kota-kota berubah drastis oleh hutan beton. Bagi banyak keluarga, membeli apartemen bukan sekadar kebutuhan, tapi jadi tempat menanamkan seluruh tabungan. Spekulasi merajalela. Praktik ini membuat jutaan rumah tangga kelas menengah merasa lebih kaya, lalu mereka pun berbelanja lebih leluasa. Semuanya terasa seperti pesta yang tak akan berakhir.

Namun, pesta itu harus berhenti. Titik baliknya datang di tengah gelombang pertama lockdown COVID-19. Pemerintah Presiden Xi Jinping memberlakukan aturan ketat soal batas utang untuk pengembang, yang dikenal sebagai "tiga garis merah". Dampaknya brutal. Raksasa seperti Evergrande dan Country Garden kolaps, gagal bayar utang. Puluhan pengembang kecil lainnya ikut tumbang. Lebih dari 70 perusahaan akhirnya bangkrut atau terpaksa diselamatkan negara.

Kini, lebih dari lima tahun berselang, badai itu belum juga reda. Malah, kehancurannya terus merambat. Bank Barclays dari Inggris memperkirakan, lebih dari US$18 triliun kekayaan rumah tangga Cina telah menguap begitu saja seiring anjloknya harga properti. Sektor konstruksi yang dulu jadi mesin pertumbuhan, kini justru membebani ekonomi. Pertumbuhan produk domestik bruto (PDB) pun tertekan, jauh di bawah target Beijing.

Sensitivitas Data dan Sensor

Betapa sensitifnya situasi ini bisa dilihat dari langkah pemerintah bulan lalu. Pejabat Cina memerintahkan penyedia data swasta untuk berhenti mempublikasikan angka penjualan rumah. Jendela independen untuk melihat kondisi pasar tiba-tiba ditutup.

Langkah ini muncul setelah data China Real Estate Information menunjukkan penjualan rumah baru oleh 100 pengembang terbesar anjlok 42% pada Oktober, secara tahunan. Itu penurunan bulanan terburuk dalam satu setengah tahun terakhir.

Anne Stevenson-Yang, pendiri J Capital Research di Taipei, melihat langkah sensor ini sebagai upaya menutupi penurunan harga yang sebenarnya.

"Kemungkinan ada penurunan pasar secara luas sebesar 50%, yang bisa turun hingga 85% sebelum mencapai keseimbangan," katanya.

Ia memberi contoh nyata. Seorang koleganya di Xi'an ditawari tiga rumah dengan harga satu rumah oleh seorang pengembang. Itu artinya, harga per properti anjlok sekitar dua pertiganya.

Di kota besar seperti Beijing dan Shanghai, harga rata-rata rumah sudah turun sekitar 10% dari puncaknya, menurut Oxford Economics. Tapi dampak terparah justru terjadi di kota-kota Tier-2 dan Tier-3 seperti Chengdu dan Dongguan. Di sana, nilai properti bisa merosot hingga 30%.

Lanskap Kota yang Terluka

Jejak kehancuran itu terlihat nyata. Di seantero Cina, berdiri proyek-proyek setengah jadi dan kota-kota hantu. Jutaan rumah tangga terperangkap dalam 'ekuitas negatif' hutang mereka lebih besar dari nilai rumahnya. Situasi ini memicu kemarahan dan protes sporadis, sementara para pembeli berharap Beijing turun tangan dengan stimulus besar.

George Magnus, peneliti di China Center Universitas Oxford, Inggris, menyoroti masalah mendasarnya.

"Masih ada kelebihan pasokan yang besar, hingga 3–5 tahun stok apartemen yang belum terjual, sebagian besar di kota-kota kecil," ujarnya. "Akan butuh waktu lama untuk mengurainya, terutama karena kelompok pembeli rumah pertama, usia 20–35 tahun, kini justru menyusut."

Faktor demografi ini krusial. Populasi Cina, yang sempat mencapai 1,41 miliar, kini mulai menyusut. Era pertumbuhan penduduk yang mendongkrak permintaan selama puluhan tahun telah berakhir.

Mesin Pertumbuhan yang Padam

Dulu, properti adalah penyokong utama ekonomi. Sektor ini pernah menyumbang seperempat PDB Cina, mendorong pertumbuhan dua digit di era 2000-an. Kini, perlambatannya menyeret pertumbuhan ekonomi ke sekitar 5% tahun lalu. Angka itu masih terkesan, tapi jauh lebih rendah dari masa kejayaan.

Efek berantainya luas. Stevenson-Yang menjelaskan,

"Harga dan produksi baja serta semen Cina turun, lapangan kerja dan investasi bisnis melemah, semuanya merupakan kerusakan ikutan [dari kejatuhan properti]."

Cina adalah konsumen terbesar dunia untuk bahan baku konstruksi seperti bijih besi dan tembaga. Jadi, ketika permintaannya melemah, negara pengekspor seperti Australia dan Brasil pun ikut merasakan dampaknya. Di dalam negeri, tekanan pada pemilik rumah juga melemahkan konsumsi, termasuk untuk barang-barang mewah dan mobil impor.

Stimulus Setengah Hati

Beijing tampaknya tak ingin mengulangi kesalahan. Mereka enggan menciptakan gelembung spekulatif baru, sehingga stimulus kali ini tidak semurah dulu. Pemerintah Cina dikenal cepat turun tangan setelah krisis 2008, kejatuhan pasar saham 2015, dan selama pandemi. Tapi sekarang, pendekatannya berbeda.

Alih-alih penyelamatan besar-besaran, banyak pengamat yakin pemerintah membiarkan harga turun perlahan. Stabilitas jangka panjang dan restrukturisasi sektor diprioritaskan ketimbang suntikan dana cepat.

"Pada titik tertentu, Anda tidak bisa lagi menstimulasi karena jumlah uang yang dibutuhkan akan terlalu besar, dan bersifat inflasioner," kata Stevenson-Yang.

Meski begitu, kabar dari Bloomberg bulan lalu menyebut Beijing masih mempertimbangkan sejumlah langkah, seperti subsidi bunga hipotek dan pemotongan pajak. Tampaknya, upaya itu lebih untuk meredam gejolak daripada membalikkan tren.

Terowongan Panjang Menuju Pemulihan

Sejarah menunjukkan, krisis properti bukan perkara singkat. Di AS, kejatuhan yang dimulai 2007 baru stabil pada 2012. Di Spanyol, keruntuhan pasca-2008 juga butuh lima tahun sebelum ada tanda pemulihan. Kasus terparah mungkin Jepang, yang gelembungnya pecah tahun 1991 dan harga propertinya stagnan lebih dari satu dekade.

Stevenson-Yang meyakini sektor properti Cina menuju "10 tahun pertumbuhan negatif atau datar." Analis S&P Global Ratings punya pandangan serupa, bahwa penurunan bisa berlanjut hingga akhir 2020-an. Beberapa proyeksi yang lebih optimis mengisyaratkan pemulihan tahun depan atau 2027.

Ini jadi pil pahit bagi keluarga-keluarga biasa. Tabungan mereka terkurung di apartemen yang nilainya terus tergerus. Mereka terjebak dengan hipotek yang tak bisa dilunasi dan rumah yang tak laku dijual. Yang paling menyakitkan, harga properti mungkin tak akan kembali ke level puncak 2020 dalam waktu yang sangat lama.

George Magnus mengingatkan, kisah semacam ini sebenarnya tak asing.

"Ketika pesta berakhir dan siklus berbalik arah … konsekuensinya bisa sangat serius," katanya.

Di mana pun, pemilik rumah sering terjebak asumsi bahwa harga akan naik selamanya. Ketika realitas berkata lain, dampaknya selalu menghantam paling keras ke orang-orang yang paling tidak siap.