IKN di Ujung Tanduk: Kota Megah atau Kota Hantu?

Pembangunan Ibu Kota Nusantara sudah masuk ke dalam fase yang sulit dibatalkan. Titik point of no return itu, setidaknya secara fisik, sudah terlampaui. Tapi, benarkah status itu jadi jaminan kesuksesan? Di balik optimisme pemerintah, suara-suara dari kalangan konsultan properti justru menyisipkan catatan kehati-hatian. Mereka mempertanyakan, mampukah ekonomi Indonesia saat ini menghidupkan kota baru itu secara berkelanjutan?

Willson Kalip, Country Director Knight Frank Indonesia, mengakui proyek IKN memang sudah tak bisa mundur lagi. Namun begitu, ia mengingatkan, status itu tak lantas menjamin segalanya berjalan mulus. "Properti itu bukan tujuan, melainkan akibat," ujarnya.

Ia melanjutkan, properti mengikuti pergerakan manusia dan roda ekonomi. Itu adalah derived demand. Kalau tidak ada arus manusia yang stabil dan permanen, ya permintaan tak akan pernah terbentuk.

Pernyataan itu disampaikannya pada Jumat, 23 Januari 2026. Menurutnya, IKN hanya akan efektif jika pemerintah berhasil menciptakan ekosistem yang benar-benar hidup bukan cuma sekumpulan gedung dan jalan.

Dan dalam kondisi ekonomi sekarang, tantangan itu terasa berat. IKN adalah proyek jangka panjang yang butuh konsistensi kebijakan, kepastian, dan daya beli masyarakat yang kuat untuk mendorong migrasi nyata. Tanpa itu semua, risikonya jelas: kota dengan bangunan megah, tapi sepi dari aktivitas ekonomi.

Secara teori, sektor real estat cuma bisa tumbuh kalau didorong sektor produktif lain. Manufaktur, riset, jasa itu yang utama. Insentif fiskal seperti pembebasan pajak mungkin bisa menarik investor di awal. Tapi apakah itu cukup kuat untuk membuat orang-orang mau pindah dan menetap? Itu pertanyaan besarnya.

"Masalah utamanya bukan membangun gedung," tegas Willson. "Tapi menciptakan massa kritis penduduk. Tanpa populasi yang hidup, infrastruktur terbaik pun kehilangan makna ekonominya."

Di sisi lain, bagi para pengembang, IKN tetap memancarkan peluang. Meski begitu, risikonya juga tinggi. Willson melihat banyak pengembang kini bergerak sangat hati-hati. Fokus mereka lebih ke akuisisi lahan dan konsolidasi, sambil menunggu kepastian. Mereka ingin lihat dulu seberapa cepat aparatur sipil negara dan sektor swasta benar-benar pindah.

Dampak pembangunan IKN sendiri sudah mulai terasa di wilayah sekitarnya. Kota seperti Balikpapan dan Samarinda mulai berperan sebagai pusat layanan dan logistik pendukung. Namun peran itu masih bersifat penunjang, belum jadi penggerak utama perekonomian ibu kota baru.

Willson lalu membandingkan dengan pengalaman di Australia. Di sana, kota-kota baru butuh waktu puluhan tahun untuk benar-benar matang. "IKN bisa memakan waktu 30 tahun atau lebih untuk berfungsi penuh," katanya. "Dengan kondisi ekonomi saat ini, ini jelas bukan permainan cepat."

Pada akhirnya, masa depan IKN akan sangat ditentukan oleh hal-hal mendasar. Kemampuan Indonesia menjaga stabilitas ekonomi, konsistensi kebijakan dari satu periode ke periode berikutnya, dan yang paling krusial: keberhasilan menciptakan aktivitas ekonomi riil di sana. Bukan sekadar memindahkan kantor-kantor pemerintahan.