Kenaikan BI Rate Tekan Daya Beli Rumah Menengah, Pengembang Alihkan Proyek ke Subsidi

Kenaikan suku bunga acuan Bank Indonesia menjadi 5,75 persen memberikan tekanan signifikan pada sektor properti, terutama terhadap permintaan rumah kelas menengah. Para pengembang kini menghadapi penurunan minat beli yang tajam pada segmen hunian komersial dengan kisaran kredit Rp350 juta hingga Rp1 miliar.

Ketua Aliansi Pengembang Perumahan Nasional (Appernas Jaya), Andre Bangsawan, menyatakan bahwa dampak paling terasa justru pada rumah dengan harga Rp300 juta hingga Rp1 miliar. Menurutnya, gejolak ekonomi global yang ditandai dengan pelemahan nilai tukar rupiah dan penguatan dolar Amerika Serikat sebenarnya sudah ia antisipasi sejak awal. Namun, ketika kebijakan moneter ketat itu resmi diberlakukan, perhitungan finansial konsumen langsung terganggu.

Andre memberikan ilustrasi, untuk pengajuan KPR senilai Rp1 miliar dengan tenor 15 tahun, simulasi bunga rendah sebesar 4 persen sebelumnya menghasilkan cicilan bulanan sekitar Rp7,4 juta. Kini, angka tersebut melonjak hingga di atas Rp8 juta per bulan. Selisih jutaan rupiah itu harus ditanggung nasabah setiap bulannya.

Sementara itu, segmen rumah mewah dengan harga di atas Rp2 miliar cenderung lebih stabil karena kelas ekonominya tidak terlalu sensitif terhadap fluktuasi cicilan. Kondisi ini berbanding terbalik dengan nasib rumah kelas menengah yang kini sepi peminat akibat membubungnya bunga KPR.

"Iya, memang dampaknya itu di demand akibat kenaikan BI Rate ini, dan di margin untung juga pasti kami terpengaruh. Otomatis calon pembeli juga kan ngerem," ungkap Andre.

Lesunya pasar memaksa para pengembang komersial melakukan penyesuaian taktis di lapangan. Andre mengungkapkan, proyek komersial baru yang semula direncanakan diluncurkan di Kota Manado bulan depan dengan luas lahan tahap pertama 5 hektare dan tahap kedua 32 hektare, kini harus diubah haluan. Untuk menyiasati risiko pasar, dari total lahan yang ada, ia memutuskan mengalihkan pemanfaatan sekitar 1 hektare tanah terlebih dahulu guna membangun rumah subsidi yang pasarnya relatif lebih stabil.

Langkah defensif ini juga didorong oleh kenyataan bahwa menjual hunian komersial seharga Rp700 juta di luar Pulau Jawa saat ini jauh lebih sulit ketimbang menawarkan rumah mewah di kisaran Rp3 miliar yang segmentasinya sudah terbentuk. Namun, mencari pembeli kelas atas di daerah tidaklah mudah. Pengembang kini dihadapkan pada tekanan ganda, yakni suku bunga yang tinggi serta melambungnya harga bahan pokok material bangunan.

"Jadi saya berharap kepada pemerintah sebagai Ketua Umum Appernas Jaya, tolonglah berikan semacam relaksasi atau apa ya terhadap ikatan pengembang. Entah ini diperpanjang tenor," tutur Andre.

Sebelumnya, keputusan kenaikan suku bunga acuan ini ditetapkan dalam Rapat Dewan Gubernur Bank Indonesia yang berlangsung pada 17 dan 18 Juni 2026. BI juga menahan suku bunga Deposit Facility naik sebesar 25 basis poin menjadi 4,75 persen dan suku bunga Lending Facility naik sebesar 25 basis poin menjadi 6,50 persen.