Kenaikan BI Rate ke 5,75 Persen Mulai Tekan Daya Beli Properti Menengah

Kenaikan suku bunga acuan Bank Indonesia (BI Rate) sebesar 100 basis poin menjadi 5,75 persen dalam waktu satu bulan mulai memberikan dampak nyata terhadap sektor properti. Para pengembang kini menghadapi penurunan minat beli yang signifikan, terutama pada segmen rumah komersial kelas menengah dengan rentang harga Rp350 juta hingga Rp1 miliar.

Ketua Aliansi Pengembang Perumahan Nasional (Appernas Jaya), Andre Bangsawan, menyatakan bahwa segmen rumah dengan harga Rp300 juta hingga Rp1 miliar menjadi yang paling terdampak oleh kebijakan moneter ini. Menurutnya, gejolak ekonomi global yang ditandai dengan melemahnya nilai tukar rupiah dan melonjaknya nilai dolar Amerika Serikat sebenarnya sudah diantisipasi sebelumnya. Namun, ketika kebijakan moneter ketat ini resmi diberlakukan, dampaknya langsung terasa pada perhitungan finansial konsumen.

Andre memberikan contoh simulasi pengajuan Kredit Pemilikan Rumah (KPR) senilai Rp1 miliar dengan jangka waktu cicilan 15 tahun. Sebelum kenaikan suku bunga, dengan bunga rendah sekitar 4 persen, cicilan bulanan berkisar Rp7,4 juta. Kini, angka tersebut melonjak hingga di atas Rp8 juta per bulan, meninggalkan selisih jutaan rupiah yang harus ditanggung nasabah setiap bulannya.

Sementara itu, segmen rumah mewah dengan harga di atas Rp2 miliar cenderung lebih stabil karena kelas ekonominya tidak terlalu sensitif terhadap fluktuasi cicilan bulanan. Kondisi ini berbanding terbalik dengan nasib rumah kelas menengah yang kini sepi peminat akibat membubungnya bunga KPR. “Iya, memang dampaknya itu di demand akibat kenaikan BI Rate ini, dan di margin untung juga pasti kami terpengaruh. Otomatis calon pembeli juga kan ngerem,” ujar Andre.

Kondisi pasar yang lesu memaksa para pengembang komersial melakukan penyesuaian taktis di lapangan. Andre sendiri, yang awalnya berencana meluncurkan proyek komersial baru di Kota Manado bulan depan dengan luas lahan tahap pertama 5 hektare dan tahap kedua 32 hektare, kini harus mengubah haluan. Untuk menyiasati risiko pasar, dari total lahan yang ada, ia memutuskan mengalihkan pemanfaatan sekitar 1 hektare tanah terlebih dahulu guna membangun rumah subsidi yang pasarnya relatif lebih stabil.

Langkah defensif ini juga didorong oleh kenyataan bahwa menjual hunian komersial seharga Rp700 juta di luar Pulau Jawa saat ini jauh lebih sulit dibandingkan menawarkan rumah mewah di kisaran Rp3 miliar yang segmentasinya sudah terbentuk. Namun, karena mencari pembeli kelas atas di daerah tidaklah mudah, pengembang kini dihadapkan pada tekanan ganda: suku bunga yang tinggi dan melambungnya harga bahan pokok material bangunan.

Untuk mengantisipasi ketidakpastian ini, Andre mengimbau rekan-rekan pengembang di bawah bendera Appernas Jaya agar tidak terburu-buru melakukan transaksi pembelian lahan baru secara tunai. Sebagai gantinya, mereka cukup melakukan sistem pengikatan atau pembayaran uang muka terlebih dahulu sembari melihat stimulus yang akan diberikan pemerintah.

Menghadapi situasi pelik ini, para pelaku usaha properti di daerah kini harus memutar otak agar bisnis mereka tidak terdampak masif. Selain menahan diri untuk tidak membeli lahan baru, mereka juga mendesak adanya intervensi dari otoritas berwenang untuk menyelamatkan industri perumahan. “Jadi saya berharap kepada pemerintah sebagai Ketua Umum Appernas Jaya, tolonglah berikan semacam relaksasi atau apa ya terhadap para pengembang. Entah ini diperpanjang tenor,” kata Andre.