Permintaan Properti High-End Tumbuh, Pasar Menengah Masih Tertatih

Peluang di sektor properti ternyata masih ada, meski angin pemulihan ekonomi belum benar-benar terasa merata di semua kalangan. Daya beli masyarakat, terutama di segmen menengah, memang belum pulih sepenuhnya. Tapi, jangan salah, justru di tengah kondisi seperti ini, strategi selektif menjadi kunci.

Menariknya, meski angka prapenjualan atau presales untuk tahun buku 2025 terpantau melemah, ada pergeseran permintaan yang patut dicermati. Permintaan justru mengalir deras ke segmen properti high-end atau kelas atas. Fenomena ini yang membuat RHB Sekuritas, dalam risetnya tanggal 20 Februari 2026, mempertahankan sikap 'overweight' untuk sektor ini. Mereka melihat normalisasi penjualan ini sudah diantisipasi dari awal.

Data sepanjang 2025 menunjukkan gambaran yang jelas. Empat emiten besar BSDE, PWON, SMRA, dan CTRA mencatat presales gabungan Rp26,3 triliun. Angka itu turun tipis 1,2% dibanding tahun sebelumnya, tapi masih sejalan ekspektasi pasar.

Insentif pajak sempat jadi bantalan, lho. Kontribusinya mencapai sekitar 36% dari total prapenjualan. Namun begitu, dorongan dari insentif itu rupanya belum cukup kuat untuk mendongkrak pertumbuhan secara signifikan.

Di sisi lain, pergeseran bauran penjualan ini terasa nyata. Ambil contoh BSDE. Unit dengan harga di atas Rp5 miliar menyumbang sekitar 50% dari total penjualannya, naik cukup tajam dari 40% di tahun 2024. Pola serupa juga terlihat di tiga emiten lainnya: SMRA, CTRA, dan PWON. Mereka semua mencatat peningkatan kontribusi dari segmen atas.

Menurut analis RHB, permintaan dari kelompok berpenghasilan tinggi ini relatif lebih tangguh. Pemulihan ekonomi, rupanya, lebih cepat tercermin pada pembelian hunian premium. Sementara segmen menengah dan bawah masih tertatih-tatih.

Dengan komposisi penjualan yang bergeser ke atas, rata-rata harga jual (blended ASP) para pengembang diproyeksi bisa naik minimal 10%. Hal ini tentu berpotensi memperbaiki margin keuntungan mereka.

Meski demikian, kehati-hatian tetaplah penting. Jangan lupa, segmen menengah ke bawah masih menyumbang sekitar 60% dari total permintaan domestik. Pemulihan di segmen ini belum solid, sehingga normalisasi prapenjualan diperkirakan masih akan berlanjut hingga 2026.

Dalam kerangka berpikir seperti itulah, RHB lebih menyukai emiten dengan eksposur besar ke segmen high-end, seperti BSDE. Mereka juga melihat nilai plus pada pengembang dengan pendapatan berulang yang signifikan, contohnya PWON. Model bisnis seperti ini dinilai lebih tahan banting menghadapi gejolak permintaan properti.

Tentu, risiko selalu mengintai. Potensi perlambatan permintaan yang lebih dalam, keterlambatan penyelesaian proyek, atau perubahan regulasi yang tak terduga bisa menekan pasar. Itu semua faktor yang harus diwaspadai.

Pada akhirnya, keputusan investasi ada di tangan investor masing-masing. Analisis dan riset hanyalah panduan di tengau dinamika pasar yang terus berubah.