Pembangunan Rumah Tapak AS Terus Melemah, Suku Bunga KPR dan Stok Tinggi Jadi Biang Kerok

Pembangunan rumah tapak di Amerika Serikat kembali mencatat penurunan pada Juni 2026, menandai tiga bulan berturut-turut kontraksi. Kondisi ini mencerminkan sektor perumahan yang masih tertekan oleh suku bunga KPR yang tinggi, biaya pembangunan yang membengkak, serta melimpahnya stok rumah baru yang belum terserap pasar.

Berdasarkan data Biro Sensus AS yang dirilis Departemen Perdagangan, pembangunan rumah tapak turun 0,2 persen secara bulanan menjadi 895.000 unit dalam hitungan tahunan yang disesuaikan secara musiman. Secara tahunan, angka tersebut merosot 3,2 persen. Penurunan terjadi di kawasan Timur Laut, Selatan, dan Midwest, sementara wilayah Barat justru mencatat kenaikan.

Prospek sektor ini juga tercermin dari izin pembangunan rumah tapak yang turun 2,4 persen menjadi 871.000 unit, level terendah sejak Agustus 2025. Secara tahunan, izin pembangunan turun 0,2 persen.

Tingginya suku bunga KPR menjadi salah satu faktor utama yang menghambat pemulihan. Suku bunga KPR tenor tetap 30 tahun, yang paling banyak digunakan di AS, rata-rata mencapai 6,55 persen pada pekan ini tertinggi dalam 11 bulan, menurut data Freddie Mac. Akibatnya, banyak calon pembeli menunda keputusan membeli rumah.

Di sisi lain, pengembang berharap undang-undang bipartisan tentang keterjangkauan perumahan yang baru disahkan Kongres AS dapat membantu memperbaiki kondisi pasar. Regulasi tersebut mencakup penyederhanaan kajian lingkungan dan dorongan reformasi zonasi, meskipun dampaknya diperkirakan baru terasa dalam beberapa waktu ke depan.

“Potensi peningkatan pembangunan perumahan dari penyederhanaan kajian lingkungan, pelonggaran aturan untuk rumah manufaktur, dan dorongan reformasi zonasi akan membutuhkan waktu sebelum dampaknya terasa,” ujar Kepala Ekonom AS Pantheon Macroeconomics, Samuel Tombs. “Investasi riil di sektor perumahan akan sedikit membebani pertumbuhan PDB dalam beberapa kuartal ke depan,” imbuhnya.

Sentimen konsumen sempat membaik pada awal Juli seiring meredanya konflik di Timur Tengah. Namun, memburuknya kembali ketegangan antara AS dan Iran dinilai berpotensi mengganggu pemulihan kepercayaan masyarakat.

“Ketidakpastian baru terkait konflik AS-Iran dapat membuat harga energi tetap bergejolak dan membebani keuangan rumah tangga serta persepsi terhadap ekonomi, sehingga menunda perbaikan sentimen konsumen secara lebih luas,” kata ekonom pasar keuangan Nationwide, Vivian Chen.

Di pasar keuangan, indeks saham Wall Street melemah akibat aksi jual saham teknologi. Sementara itu, dolar AS cenderung stabil terhadap mata uang utama lainnya dan imbal hasil obligasi pemerintah AS menurun.

Stok Rumah Baru Masih Tinggi

Survei National Association of Home Builders (NAHB) menunjukkan kepercayaan pengembang rumah tapak masih lemah pada Juli. Meskipun AS masih kekurangan pasokan rumah, terutama untuk pembeli pertama, persediaan rumah baru yang belum terjual kembali mendekati level tertinggi sejak akhir 2007.

“Terasa seperti para pengembang akhirnya mulai bisa mengendalikan persediaan mereka, tetapi musim penjualan musim semi yang sangat buruk membuat mereka kembali mundur,” kata Kepala Ekonom AS Santander U.S. Capital Markets, Stephen Stanley. “Akibatnya, meski aktivitas pembangunan perumahan riil kemungkinan segera mencapai titik stabil, pelemahan yang telah berlangsung selama dua tahun bisa berlanjut satu hingga dua kuartal lagi,” tambahnya.

Berbeda dengan rumah tapak, pembangunan hunian multifamily proyek dengan lima unit atau lebih melonjak 76,3 persen menjadi 513.000 unit pada Juni. Secara tahunan, pembangunan segmen tersebut meningkat 19,3 persen.

Secara keseluruhan, pembangunan perumahan AS naik 19 persen menjadi 1,427 juta unit dibandingkan bulan sebelumnya dan meningkat 3,5 persen dibandingkan periode yang sama tahun lalu. Meski demikian, izin pembangunan multifamily justru turun 4,9 persen menjadi 445.000 unit. Total izin pembangunan seluruh jenis hunian turun 3 persen menjadi 1,367 juta unit, atau melemah 2,3 persen dibandingkan Juni tahun lalu.

Konsumsi dan Investasi AI Jaga Pertumbuhan

Di tengah perlambatan sektor perumahan, ekonomi AS masih ditopang belanja konsumen dan investasi bisnis, terutama untuk pembangunan infrastruktur kecerdasan buatan (AI), serta peningkatan persediaan barang oleh perusahaan.

Federal Reserve melaporkan output manufaktur stagnan pada Juni. Namun, produksi pabrik tumbuh 4,7 persen secara tahunan pada kuartal II, laju tercepat dalam lima tahun. Produksi sektor utilitas juga meningkat sehingga mendukung konsumsi rumah tangga. Sejalan dengan data tersebut, ekonom Goldman Sachs menaikkan proyeksi pertumbuhan ekonomi AS kuartal II menjadi 2,5 persen dari sebelumnya 2,4 persen.

Di sisi lain, tekanan inflasi belum sepenuhnya mereda. Data Departemen Tenaga Kerja AS menunjukkan harga impor naik 0,3 persen pada Juni, berlawanan dengan perkiraan ekonom yang memperkirakan penurunan 0,7 persen. Dalam 12 bulan hingga Juni, harga impor meningkat 7,1 persen, tertinggi sejak Agustus 2022. Di luar komponen pangan dan energi, harga impor naik 0,4 persen, didorong kenaikan harga barang modal dan barang konsumsi.

Harga perangkat komputer beserta komponennya melonjak 2,3 persen secara bulanan dan melesat 41,6 persen dibandingkan tahun lalu, mencerminkan tingginya permintaan terhadap teknologi pendukung investasi AI. Selain itu, laporan juga mencatat kenaikan tarif penerbangan internasional, salah satu komponen pembentuk indeks inflasi inti Personal Consumption Expenditures (PCE) yang menjadi acuan Federal Reserve.

“Bagi The Fed, ini menjadi pengingat bahwa tekanan biaya pada barang-barang inti belum hilang meskipun inflasi konsumen melambat pada Juni,” kata Ekonom Senior BMO Capital Markets, Priscilla Thiagamoorthy.