Eksekusi Hotel Sultan dan Rencana Penataan Ulang Kawasan GBK

Ratusan aparat gabungan TNI dan Polri yang dipimpin Panitera Pengadilan Negeri Jakarta Pusat berhasil menembus lobi Hotel Sultan di kawasan Gelora Bung Karno (GBK), Jakarta, pada Kamis, 18 Juni 2026, sekitar pukul 10.00 WIB. Mereka hadir untuk melaksanakan eksekusi atas lahan seluas lebih dari 13,7 hektare yang menjadi sengketa antara negara dan PT Indobuildco. Nilai kawasan yang dieksekusi ditaksir mencapai Rp 28,9 triliun, menjadikannya eksekusi perdata terbesar dan termahal sepanjang sejarah Indonesia.

Proses eksekusi berlangsung tidak mulus. Di luar hotel, massa simpatisan yang menolak eksekusi melempari petugas dengan batu dan berbagai barang sebelum akhirnya dapat dikendalikan. Meski demikian, tim juru sita tetap membacakan penetapan eksekusi dan mengambil alih kawasan tersebut.

Landasan hukum eksekusi ini adalah putusan nomor 208/Pdt.G/2025/Jkt.Pst yang dibangun di atas tujuh putusan Mahkamah Agung (MA) yang telah berkekuatan hukum tetap sejak 2011 hingga 2024. Seluruh putusan tersebut konsisten menyatakan bahwa Hak Pengelolaan Lahan (HPL) No. 1/Gelora sah milik negara, HGB No. 26 dan 27/Gelora yang dibangun Hotel Sultan atas nama PT Indobuildco hapus demi hukum, dan tanah beserta bangunan kembali kepada pemegang HPL. Selain itu, Indobuildco juga dihukum membayar royalti penggunaan tanah negara senilai USD 45,3 juta atau sekitar Rp 800 miliar untuk periode 2007 hingga 2023.

Wakil Menteri Sekretaris Negara (Wamensesneg) Bambang Eko Suhariyanto yang hadir langsung dalam proses eksekusi menegaskan bahwa langkah ini merupakan upaya negara untuk kembali menguasai aset-asetnya. "Kita harus menarik aset-aset pemerintah, aset-aset negara yang selama ini dikuasai oleh pihak lain. Kemudian kita harus mengembalikan bahwa semua aset itu harus di bawah kontrol kita sendiri, pemerintah dan negara," tegas Bambang yang sempat terkena lemparan batu saat proses eksekusi.

Di sisi lain, kuasa hukum PT Indobuildco, Hamdan Zoelva, menilai pemerintah tidak membuka ruang musyawarah. "Sekretariat Negara lebih mengutamakan pendekatan kekuasaan dengan menggunakan hukum daripada melakukan upaya dialog dan musyawarah," ucap Hamdan pada Kamis (18/6).

Kembalinya lahan Sultan ke negara tidak lepas dari sejarah panjang. Kawasan GBK seluas 279,9 hektare adalah tanah yang dibebaskan negara sejak 1962 untuk penyelenggaraan Asian Games IV atas perintah Presiden Soekarno, yang kemudian dikelola Pusat Pengelolaan Kompleks Gelora Bung Karno (PPKGBK) selaku Badan Layanan Umum (BLU) di bawah Kementerian Sekretariat Negara (Kemensetneg). "Jadi semuanya ini sudah dibeli, dibebaskan oleh negara dan menjadi barang milik negara," ujar Direktur Utama PPKGBK, Rakhmadi Afif Kusumo.

Namun, Hamdan membantah bahwa bangunan Hotel Sultan milik negara. Menurutnya, seluruh infrastruktur yang berdiri di atas lahan tersebut murni berasal dari modal dan pembiayaan mandiri PT Indobuildco, bukan melalui skema kerja sama bangun serah atau BOT (Build-Operate-Transfer). "Sehingga pemilik bangunan, properti hotel, serta bisnis Hotel Sultan adalah milik PT Indobuildco, bukan milik Sekretariat Negara," tegas Hamdan. Ia menegaskan persoalan hukum yang berjalan selama ini murni perihal status kepemilikan atas tanah, bukan kepemilikan bangunan fisik hotel.

Sementara itu, kuasa hukum PPKGBK, Chandra Hamzah, menyatakan bahwa sebelum kembali ke negara, lahan di kawasan Hotel Sultan memang dikelola Indobuildco dengan skema 'izin penggunaan tanah' yang berlaku 30 tahun hingga 2003. Hal itu berdasarkan Surat Keputusan Gubernur DKI Jakarta No 1744/A/k/BKD/71 yang diteken Ali Sadikin pada 21 Agustus 1971. Indobuildco diwajibkan membayar royalti ke negara senilai USD 50.000 per tahun atau USD 1,5 juta selama 30 tahun. "Tidak ada pelepasan hak atas tanah. Jangan dianggap dengan izin ini seolah-olah pemerintah melepaskan tanah, bukan. Yang diberikan kepada Indobuildco adalah izin penggunaan tanah. Pembayaran royalti itu bukan jual beli tanah," ucap Chandra.

Menurut Chandra, ketika izin habis pada 2003, Indobuildco justru memperpanjang izin HGB hingga 20 tahun lagi tanpa izin Setneg. Sampai akhirnya kawasan hotel yang dibangun pada 1973 itu kembali ke penguasaan negara setelah 53 tahun lamanya. Demi memperkuat argumentasi hukum, Chandra merujuk Keputusan Presiden No 4 Tahun 1984 yang mengunci status seluruh tanah dan bangunan di kompleks GBK merupakan milik negara.

Tata Ulang Kawasan GBK

Empat hari selepas eksekusi Hotel Sultan, Presiden Prabowo Subianto memanggil Menteri Investasi dan Hilirisasi sekaligus CEO Danantara, Rosan Roeslani, bersama sejumlah menteri ke Istana Merdeka pada 22 Juni 2026. Rapat itu bukan sekadar membahas masa depan eks Hotel Sultan, melainkan juga meminta kawasan GBK, termasuk lapangan golf di sisi barat luar kompleks GBK, yang luas seluruhnya sekitar 200 hektare agar ditata ulang. "Rencananya itu akan dijadikan ikon baru di Indonesia," ujar Rosan usai rapat. Menurut Rosan, pengelolaan kawasan GBK ke depan berpotensi melibatkan entitas negara seperti InJourney dan Meru setelah proses administrasi yang dikoordinasi Kemensetneg rampung.

Salah satu elemen kunci dari integrasi tersebut adalah konektivitas antar-kawasan. Rakhmadi Afif Kusumo menyatakan konektivitas itu bisa dicapai dengan membangun terowongan bawah tanah (underground tunnel). Rakhmadi mencontohkan integrasi kawasan Blok M dengan MRT sebagai rujukan keberhasilan. Ia ingin underground tunnel di GBK nantinya menghubungkan Stasiun MRT Istora Mandiri di Pintu 7 GBK hingga ke dalam area Stadion Utama, area eks Hotel Sultan, bahkan Jakarta Convention Center (JCC). Tak cuma di situ, Rakhmadi membayangkan underground tunnel serupa juga bisa mengintegrasikan Stasiun MRT Senayan Mastercard dengan pusat perbelanjaan di area tersebut seperti FX Sudirman, Plaza Senayan, hingga Senayan City. "Di sisi yang sebelah sana, jalan Sudirman, ada tunnel begitu keluar langsung depan mal yang sudah tua, sampingnya Kemendikbud, tetap masih keluar dulu ke atas. Kenapa sih gak di bawahnya gimana [ada terowongan]? Nah, itu yang kita lagi push. Kita lagi banyak push ke sana," ucapnya. Bagi Rakhmadi, underground tunnel itu bukan sekadar upaya integrasi kawasan, melainkan sebagai solusi manajemen kerumunan saat ada acara besar.

Optimalisasi Aset Negara

Masalahnya, rencana integrasi kawasan seluas itu yang menyatukan fungsi olahraga, komersial, hotel, hingga simpul transportasi dalam satu desain, ditambah pembangunan underground tunnel, membutuhkan dana yang tidak sedikit. Kebutuhan dana besar itu pula yang disampaikan Chandra Hamzah. "Yang jelas PPKGBK akan membenahi seluruh kawasan ini supaya terintegrasi dengan baik. Supaya terintegrasi dengan baik tentunya perlu biaya…Nah, biayanya dari mana? Itu urusannya Pak Dirut [Rakhmadi]," kata Chandra. Mengenai sumber pendanaan proyek infrastruktur tersebut, Rakhmadi menegaskan PPKGBK berupaya mengoptimalisasi aset-aset komersial di GBK untuk meningkatkan imbal hasil bagi negara.

Rakhmadi mengisyaratkan bakal mengevaluasi setiap kontrak kerja sama komersil yang berada di atas lahan GBK. Kawasan komersil di GBK berdiri di atas lahan seluas 68,49 hektare atau sekitar 24% dari total kawasan. Menurut Rakhmadi, sebagian besar kawasan komersial di atas lahan GBK selama ini dikelola lewat skema kerja sama berbentuk BOT (Build-Operate-Transfer). Teknis kerja sama BOT yakni investor membangun gedung komersial seperti mal atau hotel di atas lahan GBK dan mengelolanya dalam jangka waktu tertentu sesuai masa perjanjian, biasanya sekitar 30 tahun. Selama masa kerja sama, investor memberikan kompensasi dalam jumlah tertentu kepada pengelola GBK. Setelah kontrak kerja sama habis, bangunan komersial tersebut wajib diserahkan kembali kepada GBK.

Rakhmadi menyebut kontrak-kontrak BOT itu mayoritas diteken jauh sebelum rezim BLU yang mewajibkan optimalisasi Barang Milik Negara (BMN) sesuai aturan perundang-undangan. "Hampir 80-90 persen [kontrak kerja sama] terjadi di masa lalu," ujarnya. Rakhmadi menambahkan, cara pandang negara terhadap asetnya kini berbeda dibanding masa lalu. "Hari ini negara semakin kuat, semakin memperkuat dirinya dalam hal ekonomi, pasti dia akan juga ikut menghitung sendiri. Mungkin point of view pemerintah saat masa lalu seperti itu. Hari ini point of view pemerintah lebih ke arah optimalisasi aset," jelasnya. Meski ada rencana evaluasi, Rakhmadi menegaskan pihaknya tetap menghormati kontrak-kontrak lama. Adapun mengenai kepastian hukum, Rakhmadi menyebut regulasi terus berkembang seiring zaman. Sehingga kontrak-kontrak yang diteken di masa lalu harus menyesuaikan dengan regulasi terkini yang mendorong optimalisasi aset. "Kepastian hukumnya kita gunakan saja sesuai aturan main BMN (Barang Milik Negara)," ucapnya.

Secara terpisah, Assistant GM Operations PT Manggala Gelora Perkasa (Senayan City) Lucky Hartadi menyatakan, investor butuh kepastian hukum atas investasi yang telah dikeluarkan untuk membangun suatu proyek. Menurutnya kontrak yang telah diteken harus dihormati dan dijalankan sampai masa perjanjian berakhir. "Jangan sekarang bilang A nanti 2 tahun lagi bilang B peraturannya, jangan 2 tahun lagi bilang C…Kalau investasi jangka panjang peraturannya berubah-ubah terus nggak ada yang mau investasi," ucap Lucky. Lucky menyebut kontrak BOT antara Senayan City dengan PPKGBK berlangsung selama 35 tahun dari 2006 hingga 2041. "Setelah 2041 ini semua bangunan nanti akan menjadi milik GBK. [Setelahnya] nanti kita (PT Manggala Gelora Perkasa) akan dapat prioritas untuk pengelolaannya," kata Lucky.

Sementara itu anggota tim kuasa hukum PPKGBK lainnya, Kharis Sucipto, menyebut kontrak-kontrak lama itu tidak serta-merta bisa disalahkan, karena setiap era tunduk pada regulasinya sendiri. "Perjalanan kontrak diiringi dengan regulasi yang update," ujarnya. Namun sejak PPKGBK resmi berstatus BLU pada 2008, seluruh pengelolaan aset kini wajib tunduk dengan dimensi hukum publik yang mengikat BLU, termasuk aturan soal BMN. Prinsip tersebut yang kini dipegang untuk menyisir ulang kontrak-kontrak warisan masa lalu. "Rencana strategisnya diatur sendiri oleh GBK sebagai BLU. Mana cara yang lebih optimal itu adalah opsi bagi BLU itu sendiri. Cara yang dilakukan dengan melihat regulasi-regulasi yang ada khususnya terkait BMN," jelas Kharis.

Evaluasi Kontrak Komersial di GBK

Sinyal bahwa evaluasi ini bukan sekadar wacana justru ditegaskan oleh Menteri Sekretaris Negara, Prasetyo Hadi. Prasetyo menyatakan penataan ulang GBK akan menyasar dua fungsi sekaligus, olahraga dan komersial. Dalam rapat kerja dengan Komisi XIII DPR pada 15 Juli, Prasetyo menyatakan hampir seluruh kontrak kerja sama di aset-aset negara, termasuk GBK, merupakan warisan masa lalu yang satu per satu tengah ditinjau ulang. "Kami satu per satu mencoba mencari dan me-review kontrak-kontrak kerja sama tersebut, untuk selanjutnya melakukan renegosiasi-renegosiasi supaya mengoptimalkan pemanfaatan dan hasil dari aset tersebut," ujarnya. Salah satu contoh yang ia ungkap adalah kontrak FX Sudirman yang durasinya mencapai 35 tahun dan baru berakhir pada 2043. "Berdasarkan kontrak itu mungkin Bapak Ibu sekalian butuh berapa periode lagi di DPR ini kalau masih tetap ingin membahas hal yang sama," kata Prasetyo yang menyinggung betapa panjangnya jangka waktu kontrak-kontrak lama itu mengikat negara.

Menurut Prasetyo, nilai kontribusi tetap dari kontrak-kontrak semacam itu terlampau kecil dibanding potensi asetnya. "Kita merasa itu terlalu kecil. Ini yang sedang mau kami laporkan adalah kami sedang me-review satu-satu, bernegosiasi satu per satu. Mana yang bisa kita ubah kontraknya, mana yang kalau diperpanjang ya kita menghendaki kontribusi kepada negara itu untuk kita perbaiki nilainya. Karena kita merasa itu sangat kecil," tegasnya. Upaya evaluasi atas kontrak-kontrak itu, kata Prasetyo, tidak hanya menyasar GBK, tapi juga PPK Kemayoran yang luasnya mencapai 450 hektare dengan porsi lahan komersial sebesar 41%. Meski demikian, Prasetyo menegaskan tidak semua kontrak akan dinegosiasi. Bagi mitra yang sudah diberi hak kelola namun bertahun-tahun tidak menjalankan aktivitas apa pun, Prasetyo memilih langsung mencabut kontraknya. "Jenis kluster yang seperti itu kami cabut kontraknya, karena kita menganggap sudah diberikan hak kelola tetapi tidak dijalankan dengan baik. Karena ini kan aset negara yang harus produktif," ujarnya.

Prasetyo juga memaparkan bukti bahwa pengambilalihan dan pengelolaan langsung oleh negara bisa mendongkrak penerimaan secara drastis. Ia mencontohkan JCC yang kini dikelola langsung oleh PPKGBK. Sebelumnya pemasukan dari JCC hanya berkisar Rp 10-12 miliar per tahun, namun setelah dikelola sendiri, angkanya melonjak jadi Rp 150 miliar setahun. "Jadi ada kenaikan hampir 15 kali lipat," kata Prasetyo. Secara keseluruhan, BLU PPKGBK tercatat menyetorkan Rp 103 miliar atau 15% dari pendapatan operasional 2025 ke kas negara, sementara BLU PPK Kemayoran menyetorkan Rp 34 miliar atau 20% dari pendapatan operasionalnya pada tahun yang sama.

Dorongan agar nilai kontribusi untuk negara bisa meningkat juga disuarakan DPR. Komisi XIII DPR gerah dengan kecilnya kontribusi PNBP dari pengelolaan aset-aset semacam GBK. Komisi XIII DPR menyebut dalam sepuluh tahun terakhir PPKGBK rata-rata hanya menyetor sekitar Rp 43,5 miliar per tahun ke kas negara. Angka itu dianggap jauh dari sepadan atau hanya 0,1% dari total aset negara senilai Rp 347 triliun yang dikelola PPKGBK.